Zvýšení nájemného 2026 — o kolik smí pronajímatel zdražit a jak se bránit

Krátká odpověď: záleží na smlouvě. Pokud v ní je inflační doložka nebo jiné ujednání o zvyšování, platí to (§ 2248 občanského zákoníku). Pokud ne, smí pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nejvýše do nájemného obvyklého v místě a nejvýše o 20 % za tři roky, nejdříve po 12 měsících bez zvýšení (§ 2249).

Tři způsoby, jak se nájemné mění#

Pokud smlouva zvyšování výslovně vylučuje, pronajímatel nemůže postupovat podle § 2249.

Jak musí vypadat návrh na zvýšení#

Návrh pronajímatele musí být písemný a musí obsahovat:

• novou výši nájemného,
• doložení, že jsou splněny zákonné podmínky — tedy že nové nájemné nepřesahuje srovnatelné nájemné obvyklé v místě (postup určuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb.).

K návrhu, který nemá tyto náležitosti nebo přišel dříve než po 12 měsících bez zvýšení, se nepřihlíží (§ 2249 odst. 1).

Příklad: nájemné 15 000 Kč, před dvěma lety zvýšeno o 1 000 Kč (z 14 000 Kč). Limit 20 % se počítá za poslední tři roky, takže z 14 000 Kč může nájemné vzrůst nejvýše na 16 800 Kč. Pronajímatel tedy nyní smí navrhnout zvýšení nejvýše o 1 800 Kč, a to jen pokud obvyklé nájemné v místě není nižší.

Co se stane po doručení návrhu#

1. Souhlasíte — zvýšené nájemné platíte od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu (§ 2249 odst. 3). Návrh doručený v listopadu tedy znamená nové nájemné od února.
2. Do dvou měsíců písemně nesouhlas nevyjádříte souhlasem — pronajímatel může v dalších třech měsících navrhnout, aby nájemné určil soud. Návrh podaný později soud zamítne, pokud namítnete opožděnost.
3. Soud rozhodne o nájemném nejvýše do výše obvyklé v místě a čase, s účinky ode dne podání návrhu soudu.

Snížení nájemného#

Stejný postup může použít i nájemce, pokud je nájemné výrazně vyšší než obvyklé v místě (§ 2249 odst. 4).

Vyšší nájemné a superdávka#

Pokud vám po zvýšení nájemné nebo náklady na bydlení přerůstají přes hlavu, ověřte, zda nemáte nárok na superdávku. Nájemné se v ní uznává nejvýše do normativních nákladů na bydlení. Zvýšení nájemného hlaste úřadu práce jako změnu rozhodných skutečností.

Časté chyby#

• Přehlédnutí náležitostí návrhu — k návrhu bez nové výše nájemného nebo bez doložení obvyklého nájemného se nepřihlíží.
• Ignorování lhůt — pronajímatel má na návrh k soudu jen omezenou dobu.
• Plete se nájemné a zálohy na služby. Zálohy se mění podle zákona o službách, ne podle § 2249 — viz vyúčtování služeb v nájmu.

Často kladené otázky#

O kolik může pronajímatel zvýšit nájemné?#

Bez ujednání ve smlouvě nejvýše do obvyklého nájemného a nejvýše o 20 % za tři roky.

Jak často lze nájemné zvyšovat?#

Nejdříve po 12 měsících bez zvýšení.

Co když se zvýšením nesouhlasím?#

Pronajímatel se může obrátit na soud do tří měsíců po uplynutí dvouměsíční lhůty.

Platí inflační doložka ve smlouvě?#

Ano, ujednané každoroční zvyšování je platné.

Zdroje#

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 2248 až § 2250 (znění ověřeno 7. 11. 2026)
• Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (ověřeno 7. 11. 2026)