Drobné opravy v nájemním bytě 2026 — co platí nájemník (limit 1 500 Kč a 150 Kč/m²)
Nájemník platí běžnou údržbu a drobné opravy. Drobnou opravou je vše, co vyjmenovává nařízení vlády č. 308/2015 Sb., a další opravy do 1 500 Kč za jednu opravu. Ročně ale nejvýše 150 Kč za m² podlahové plochy — zbytek hradí pronajímatel. Jak hlásit závady, kdy opravit sám a žádat náhradu nebo slevu z nájemného.
Krátká odpověď: jako nájemník platíte jen běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 občanského zákoníku). Drobná oprava je to, co vyjmenovává nařízení vlády č. 308/2015 Sb., a další oprava, která stojí nejvýše 1 500 Kč. Za rok ale zaplatíte nejvýše 150 Kč za m² podlahové plochy bytu — vše nad limit platí pronajímatel.
Běžná údržba (platí nájemník)
Udržování a čištění bytu a jeho vybavení: zejména malování, oprava omítek, tapetování, čištění podlah a krytin, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům, kontrola a výměna baterie v hlásiči kouře a údržba zařízení ve funkčním stavu (§ 2 nařízení).
Drobné opravy podle druhu (platí nájemník)
| Oblast | Příklady (§ 4 nařízení) |
|---|---|
| Podlahy | vrchní části podlah, krytiny, prahy a lišty |
| Dveře a okna | části dveří a oken, kování, kliky, výměna zámků, rolety a žaluzie uvnitř bytu |
| Elektro | vypínače, zásuvky, jističe, zvonky, domácí telefony, výměna žárovek a zdrojů světla |
| Voda a plyn | uzavírací ventily a armatury (kromě hlavního uzávěru bytu), sifony |
| Měřidla | opravy a certifikace bytových měřidel a vodoměrů, hlásičů kouře |
| Kuchyň a koupelna | baterie, sprchy, ohřívače vody, umyvadla, vany, dřezy, splachovače, sporáky, trouby, kuchyňské linky, vestavěné skříně |
| Topení | kamna, kotle etážového topení, termostaty — ne však radiátory a rozvody ústředního topení |
Reklama
Drobné opravy podle ceny
Ostatní opravy a výměny, které nejsou ve výčtu, jsou drobné, jestliže jedna oprava nepřesáhne 1 500 Kč. Více souvisejících oprav téže věci se sčítá. Doprava se do částky nepočítá a hradí ji nájemce (§ 5 nařízení).
Roční strop
| Pravidlo | Co platí |
|---|---|
| Limit | 150 Kč × m² podlahové plochy za kalendářní rok (§ 6 odst. 1) |
| Plocha | byt + prostory užívané výhradně nájemcem; sklepy (které nejsou místnostmi), balkony, lodžie a terasy jen polovinou (§ 6 odst. 2) |
| Nad limit | další opravy v daném roce už nejsou drobné — platí je pronajímatel |
| Doprava | do limitu se nepočítá, hradí nájemce |
Příklad: byt 55 m² + balkon 6 m² (počítá se 3 m²) = 58 m². Roční limit drobných oprav je 8 700 Kč (58 × 150 Kč). Když nájemník v roce 2026 už zaplatil opravy za 8 700 Kč, další opravu (třeba novou baterii) už platí pronajímatel.
Schovávejte si účtenky za všechny drobné opravy během roku. Bez nich těžko prokážete, že jste roční limit vyčerpali.
Závady, které platí pronajímatel
Pronajímatel udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1). Postup při závadě:
- Oznamte závadu — havárii (např. prasklé potrubí) ihned, jinou závadu bránící bydlení bez zbytečného odkladu (§ 2264 odst. 1). Udělejte, co můžete, aby nevznikla další škoda; účelné náklady vám pronajímatel nahradí.
- Pronajímatel ji odstraní v přiměřené době (§ 2265 odst. 1).
- Když ji neodstraní bez zbytečného odkladu a řádně, můžete ji odstranit sami a žádat náhradu odůvodněných nákladů nebo slevu z nájemného — pokud nejde o nepodstatnou vadu (§ 2265 odst. 2).
- Hrubé porušení — pokud ji neodstraní ani v dodatečné lhůtě a jde o hrubé porušení povinností, můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2266).
Kdo závadu neohlásí včas, nemá nárok na náhradu nákladů, a pokud ji opraví sám, ani na slevu (§ 2265 odst. 3).
Časté chyby
- Smlouva přenáší na nájemníka všechny opravy. Ujednání zkracující práva nájemce bytu jsou bez účinku (§ 2235).
- Oprava radiátoru na náklady nájemníka — tu platí pronajímatel.
- Neohlášená závada — připravíte se o náhradu nákladů.
- Nesledovaný roční limit.
Často kladené otázky
Jaké opravy platí nájemník?
Běžnou údržbu a drobné opravy podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb., případně opravy do 1 500 Kč.
Kolik nejvýše zaplatí nájemník za drobné opravy za rok?
150 Kč za m² podlahové plochy.
Kdo platí výměnu radiátoru nebo opravu ústředního topení?
Pronajímatel.
Co když pronajímatel závadu neopraví?
Můžete ji opravit sami a žádat náhradu nákladů nebo slevu z nájemného.
Zdroje
- Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu — § 2 až § 6, znění od 1. 1. 2026 (ověřeno 7. 11. 2026)
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 2235, § 2257, § 2264 až § 2266 (znění ověřeno 7. 11. 2026)
Související články
- Kauce (jistota) u nájmu bytu 2026 — kolik smí pronajímatel chtít a kdy ji vrátíJistota u nájmu bytu smí být nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného, a to včetně případné smluvní pokuty. Při skončení nájmu ji pronajímatel vrací s úroky a smí si započíst jen to, co mu dlužíte. Co je běžné opotřebení, co nesmí žádat navíc a jak postupovat, když kauci nevrací.
- Vyúčtování služeb v nájmu 2026 — lhůty, přeplatky, nedoplatky a reklamacePronajímatel musí vyúčtovat zálohy na služby (voda, teplo, výtah, odpad) nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Přeplatek i nedoplatek se vyrovnává do 4 měsíců od doručení. Námitky do 30 dnů, nahlížení do podkladů a pokuta 50 Kč za každý den zpoždění.
- Výpověď z nájmu bytu 2026 — lhůty, důvody a jak se bránitNájem bytu na dobu neurčitou může nájemce vypovědět bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou. Pronajímatel jen ze zákonných důvodů a s poučením o právu na soudní přezkum. Kdy běží výpovědní doba, výpověď bez výpovědní doby při dluhu na nájemném a dvouměsíční lhůta pro žalobu.
- Podnájem a nový člen domácnosti v nájemním bytě 2026 — kdy potřebujete souhlas pronajímateleNájemce smí přijmout do domácnosti kohokoli, ale musí to pronajímateli oznámit — nejpozději do 2 měsíců, jinak jde o závažné porušení povinnosti. Část bytu může dát do podnájmu bez souhlasu, jen když v bytě sám trvale bydlí. Celý byt jen s písemným souhlasem; mlčení pronajímatele měsíc = souhlas. Co hrozí za nedovolený podnájem.
Reklama
Partnerská nabídka ČSOB Pojišťovna. Za nákup nebo sjednání přes tento odkaz může provozovatel webu získat provizi.